穆迪:利率继续上涨,房价继续下跌

惠灵顿的房屋(资料图片:1 NEWS)

【新西兰生活网】信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody’s Investor Services)的数据显示,新西兰住房负担能力继续恶化,许多人面临抵押贷款违约的风险。

在一份关于新西兰银行发行的担保债券的新报告中,穆迪表示,预计住房负担能力将仍然明显低于过去 10 年的平均水平,“这对我们在新西兰评级的住宅抵押贷款担保债券而言是信用负面的。”

编者注:资产担保债券是银行等储贷机构用本机构资产负债表中部分资产项做担保对外发行的一种债券,其中担保资产的种类主要包括抵押贷款(mortgage loans)、公共部门贷款(public sector loans)、以及船舶贷款(ship loans)。是欧洲资本市场非公开发行债券(privately issued bonds)中最为重要的组成。

报告称,现行利率的上升意味着今年 8 月新抵押贷款的抵押贷款支付将平均占家庭平均收入的 39.1%,高于去年同期的 35.4%。

在奥克兰,新的贷款人平均需要花费家庭平均收入的 47.1% 来支付抵押贷款。

报告称,“在每个地区,用于偿还抵押贷款的家庭收入份额的情况比该地区过去 10 年的平均水平还要糟糕(占比要高)。”

“利率上升是住房负担能力差的主要原因,这将增加未偿还贷款池抵押贷款的拖欠风险。”

对于评级的新西兰担保债券(新西兰最大的五家银行发行),大多数未偿还的抵押贷款是固定利率贷款。

“然而,这些抵押贷款中 70% 至 80% 的固定期限将在未来两年内结束。”

“当固定期限结束时,贷款人将不得不将他们的贷款再延长一段时间,或者转向浮动利率贷款。”

“无论哪种方式,届时利率都将高于当前利率。”

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报告称,奥克兰住房负担能力差是新西兰担保债券面临的一个特别风险,因为 46.1% 的担保池抵押贷款是用于这个城市的房产贷款。

五家主要银行的担保池抵押贷款细分显示,ASB 对奥克兰市场的敞口最大,为 58%,其次是 ANZ 47%、BNZ 43%、Westpac 40% 和 Kiwibank 39%。

穆迪表示,预计今年利率将继续上升,但其对住房负担能力和抵押贷款违约风险的影响将因房价下跌而减轻。

报告称:“随着利率上升和通胀上升影响房地产市场情绪,我们预计新西兰房价将在今年接下来的时间和 2023 年继续下跌。”