奥克兰新CV出鞘,业主和买房的都心痛~

奥克兰上次进行CV整体评级后的四年中,房价已大幅飙升。(图片:NZ Herald)

【新西兰生活网】根据今天公布的新 CV ,奥克兰的平均房价在四年内上涨了 338,000 纽币,即 32%。

虽然大部分业主可能对房价上涨感到高兴,但是随之而来的是面对帐单的割心之痛:他们平均要多向奥克兰市议会支付大约 6% 的地税。

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以下图表显示了房价上涨最多的地方以及哪些房主现在面临的帐单最高。

可以看出,奥马哈(Omaha)的业主得到了最大百分比的房价上涨。

北部海滩郊区的一个典型住宅的 CV 现在是 264 万纽币——自 2017 年 7 月的 CV 之后的四年内,增长了 58% ,共涨 969,714 纽币。

就地税账单而言,Aotea-Great Barrier Island 和西奥克兰的 Henderson-Massey 的业主面临的涨幅最大。

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Aotea 的房主现在将要多支付 18% 或 232 纽币的地税,而 Henderson-Massey 当地的业主将多支付 13% 或 321 纽币。

来自房地产估价师 Valocity 的詹姆斯·威尔逊(James Wilson)表示,房价涨幅最大的郊区通常是度假区,如 Omaha 或 Aotea,或者新房如雨后春笋般涌现的地区,如 Otara、Point England 和 Manurewa。

他说,涨幅最小的地区包括拥有大量公寓的市中心地区,例如 CBD、Newmarket 和 Grafton。

CV 是奥克兰市议会评估该地区每一处住宅和商业物业的价值。它们通常每三年发布一次,但是,由于新冠疫情造成的不确定性以及计算房产数据的问题,最新的奥克兰市议会 CV 被推迟了近 18 个月。

CV 可以影响房屋的售价,或银行借给潜在购房者或装修者的贷款规模。他们还在决定了每个房主必须支付多少市政费。

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百分比涨幅最大的地方

Omaha 的房价涨幅百分比最大,奥克兰最南端的 Red Hill 紧随其后。

正在建造许多新房的郊区的房价上涨了 57%,平均 CV 达到 950,997 纽币。

Aotea-Great Barrier Island 紧随其后,上涨 56% 至 799,143 纽币,而 Otara 上涨 55% 至 896, 513 纽币。

其他价格大幅上涨的郊区包括 Mangere East、Tawharanui Peninsula、Mangere、Point England、Rosehill 和 Manurewa East。

威尔逊说,度假地点的房屋通常会上涨,因为在 Covid 大流行期间,购房者的需求有所增加,但这些地区的待售房屋仍然短缺。

价格涨幅最多的地方

虽然 Omaha 的百分比涨幅最大,但 Herne Bay 房屋的价格涨幅最大。

Herne Bay 房屋现在的平均 CV 为 380 万纽币,与该郊区 2017 年的平均 CV 相比增加了 100 万纽币。

Waiheke Island 的价格也飙升,上涨了 894,582 纽币,平均 CV 为 340 万纽币,而 St Marys Bay 的房屋价格上涨 865,578 纽币,达到平均 310 万纽币。

其他价格飙升的地区包括 Westmere 和 Ponsonby,分别跳升 850,000 纽币和 844,000 纽币。

​奥克兰最豪区

Herne Bay 可能是平均 CV 最高的郊区,为 380 万纽币,但 Remuera 表明它仍然是最多百万富翁的家园。

最新估值显示,Remuera 拥有 11 套房屋,价值在 2000 万纽币至 5000 万纽币之间,而 Herne Bay 有 10 套。

然而,对于价值在 1000 万纽币到 2000 万纽币之间的房屋,Remuera 拥有多达 111 套,而 Herne Bay 只有 32 套。

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价格上涨最慢的地方

“增长最少的郊区集中在奥克兰中心区和周边郊区,公寓是主要的房产类型,”Valocity 的威尔逊说。

他说,当国境对外国学生关闭时,对市中心公寓的需求下降。

这导致奥克兰中心地区的房地产价格仅上涨 14,000 纽币或 2.5%,新的平均 CV 达到 615,597 纽币。

四年多的时间内,每年的价格上涨仅超过 3000 纽币。

Grafton 和 Newmarket 分别上涨 11%,新的平均 CV 分别为 665,397 纽币和 983,586 纽币。

奥克兰市议会表示,总体而言,全市独立公寓(apartments)的 CV 上涨了 8%,而普通公寓(flats)上涨了 27%,独立屋和联排别墅上涨了 34%。

商业地产 CV

根据最新的 CV,总体而言,奥克兰超过 590,000 纽币的住宅和商业物业价值上涨了 34%。

在商业物业中,工业用建筑的价值涨幅最大,现在的平均 CV 值比四年前高出 53%。

商用建筑跃升 29%,生活方式街区跃升 29%,农村物业跃升 24%。

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谁将支付最多

奥克兰市议会估计,现在有 373,555 名业主将面临更高的费率账单,而 138,275 名业主的账单将下降。

市议会表示,其中估计有 139,359 人的账单增加了 10% 以上。

虽然 Aotea-Great Barrier Island 和 Henderson-Massey 地方议会区域的业主面临最高百分比的上涨,但 Maungakiekie-Tamaki 地方议会的业主面临的实际费用增幅最大。

当地的议会区域包括 Onehunga、One Tree Hill、Penrose、Southdown、Mt Wellington、Panmure、Tamaki 和 Glen Innes,他们的年度账单平均上升到 3,276 纽币,每年要多支付平均 352 纽币的费用。

Orakei 的业主将支付最高的地税,因为他们面临每年 5,169 纽币的帐单。

根据奥克兰市议会的数据,Waiheke Island 居民支付的当地政府费用占家庭收入的百分比最高,地费和水费占该岛典型收入 81,744 纽币的 4.77%。

Howick 居民的水费和水费是该地区典型收入 112,528 纽币的 3.83%,其费用位居第二。

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从 7 月 1 日开始,房主必须在 2022/2023 年的评级年度支付新的费用。

CV 被用作设定地税的衡量标准,但它们不会改变市议会从地税中收取的总金额。相反,议会决定每年需要多少钱,然后使用 CV 来计算每个家庭和商业地产所有者应当支付的份额。

从下周开始,业主将通过邮件收到估价通知。

这次 CV 过时了吗?

奥克兰市议会这次是估计了截至 2021 年 6 月该地区每处房产的价值。然而,在那之后,奥克兰房地产市场又经历了六个月的房价上涨。

例如,Omaha 在去年 6 月计算的新平均 CV 值为 264 万纽币。然而,该郊区的 Valocity 指数值显示现在平均房价为 278 万纽币 – 已经高出 140,000 纽币。

至于 Herne Bay,新的典型 CV 为 380 万纽币,但 Valocity 估计当前房价将高出近 400,000 纽币,达到 420 万纽币。